19 Февраля 2007
Информация об изменениях в налоговом законодательстве в сфере недвижимости в 2007 году С 1 января сделки с недвижимостью подлежат обложению налогом на доходы. Произошло это в связи с тем, что в Законе «О Государственном бюджете Украины на 2007 год» не предусмотрено приостановки соответствующих норм Закона «О налоге с доходов физических лиц». Правда, фактически данный механизм пока не действует, поскольку возникли проблемы на уровне нотариусов, являющихся его ключевыми участниками. Отметим, что условия налогообложения, введенные с 1 января 2007 г., намного мягче тех, что были предусмотрены ранее Так, полностью освобождаются от налога лица, продающие один раз в год жилой дом, квартиру, ее часть, комнату или садовый домик площадью до 100 квадратных метров. При этом указывается, что учитываются земельный участок, на котором размещены эти объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и строения на нем. Правда, непонятно, учитываются ли они в площадь продаваемого объекта или в состав объекта, освобождаемого от налогообложения. Но скорее - последнее. Так что большинству населения Украины волноваться по поводу введения этого налога не стоит. Им для продажи достаточно предоставить нотариусу справку-характеристику из БТИ либо справку из Реестра прав собственности на недвижимое имущество. На основании данных документов сделку уже можно оформлять. Другое дело - те, кто имеет жилье площадью более 100 «квадратов». Им придется выкладывать за продажу «сверхнормативных» площадей налог в размере 1% их стоимости. Еще хуже придется тем, кто имеет намерение продавать другие объекты недвижимости, например нежилые помещения, земельные участки, объекты незавершенного строительства. На них распространяется налог в размере 5% стоимости. По этой же ставке будут платить и те, кто осуществляет продажу недвижимости чаще одного раза в год. При этом уйти от налогообложения путем проведения обмена объектами недвижимости не получится. В таком случае каждому из участников сделки придется выложить налог за отчуждаемый им объект. Правда, лишь в размере половины суммы, которую пришлось бы заплатить в случае продажи (0,5% или 2,5% стоимости в зависимости от объекта). Большинству населения Украины не стоит волноваться по поводу введения налога с недвижимости Однако в настоящее время такие сделки не проводятся. Первая причина - нотариусы не совсем согласны с тем, что на них возложили функцию налоговых агентов. Она включает в себя, в частности, ответственность за уплаты налога сторонами сделки, притом что налог уплачивается сторонами договора самостоятельно, до нотариального заверения договора. Но это не критично. Тем более что существует законопроект депутатов-нашеукраинцев Николая Онищука и Станислава Довгого, которым предложено снять с нотариусов ответственность за правильность уплаты налога с продажи недвижимости и оставить за ними лишь обязанность сообщать о проведении сделки соответствующим налоговым органам. К тому же Минюст считает, что принять его целесообразно. Вторая причина - невозможность определить сумму налога. Вроде бы все просто: берется стоимость объекта из договора и от нее нужно взять указанный в Законе процент. Однако на деле есть проблемы. Ведь стоимость объекта должна быть не ниже оценки уполномоченного органа. А его-то как раз и нет. Как и порядка оценки, утвердить который должно правительство. По словам заместителя директора Департамента нотариата и регистрации адвокатских объединений Министерства юстиции Татьяны Барановой, эти функции, скорее всего, будут возложены в отношении строений на Бюро технической инвентаризации, а в отношении земли - на местные управления земельных ресурсов. При этом в штат указанных органов будут включены профессиональные оценщики. Напомним, что в БТИ они, как правило, уже есть. Однако все опять же упирается в методики оценки. Существующие на данный момент официальные методики не слишком соответствуют реальности. Если ориентироваться на них, то в Киеве квадратный метр жилой площади (не элитной) стоит в пределах до 5000 грн. В то же время рынок при продаже подобных квартир располагает цифрами порядка $2500-3000 за «квадрат», что, соответственно, составляет около 12 000-15 000 грн. за единицу площади. Существенная разница, не так ли? Учитывая отсутствие методик косвенной оценки доходов налоговых инспекторов, можно ожидать, что при сохранении нынешнего положения с методиками оценки, значительная часть рынка жилой недвижимости уйдет в тень. Конечно, не на нелегальное положение, а всего лишь в «серую» зону, когда официально продажа будет оформляться по оценочной стоимости, а все остальные деньги станут выплачиваться в обход нотариуса. Следовательно, неизбежно возрастет число мошенничеств, поскольку доказать легальными способами факт передачи оплаты сверх указанной в договоре невозможно. Особенно остро эта проблема встанет в населенных пунктах с высокой рыночной стоимостью недвижимости. В тех же местах, где жилье либо другие объекты недвижимости невостребованы, устарелость методик оценки не так важна. Все равно цена сделок с такими объектами относительно невысока и зачастую не превышает балансовой стоимости объекта. ГЛАВНОЕ Так что до принятия объективных методик оценки недвижимости ее рынок в сегментах, требующих налогообложения, практически парализован. Исключение составляет лишь жилье площадью до 100 кв. м, продаваемое лицом, осуществляющим такие действия в первый раз за год, то есть чаще всего - непосредственным его владельцем.